El presente trabajo, analiza la situación de los inmuebles en San Carlos de Bariloche y zonas aledañas, apuntando especialmente a aquellos cuyos titulares, no residen en la ciudad.
En los últimos años, producto de la explosiva valoración de los inmuebles en Patagonia, se comenzó a advertir una creciente intrusión de lotes baldíos en Bariloche y sus zonas aledañas.
El accionar de los intrusos, apunta a lotes deshabitados –en estado natural, baldíos- pero especialmente a aquellos cuyos titulares no residen en la ciudad ni en la zona,
En su ardid, el intruso se aprovecha de la evidente desconexión que existe entre el inmueble y su dueño, ingresando a la propiedad aprovechando la ausencia de su titular.
Generalmente sus actos van a ser conocidos mucho tiempo después por el propietario, cuando decide visitar el inmueble o venderlo.
Normalmente ello ocurre cuando en ocasión de visitar la ciudad, advierten con sorpresa que el inmueble que hasta entonces se presentaba en estado natural baldío se encuentra alambrado o peor aún, con una construcción en pié y moradores.
En este caso y como medida previa, siempre es conveniente realizar una constatación ante Escribano Público, detallando el estado en que se encuentra el inmueble e identificando a sus moradores, si los hubiera. El acta de constatación será prueba fundamental luego en el curso del proceso.
Ante la intrusión, tenemos que detenernos y evaluar bien que acción legal conviene seguir.
Si bien nuestra legislación nos otorga diversas herramientas “acciones” a fin de recobrar el inmueble, habrá que analizar cuidadosamente la situación de hecho y el caso concreto antes de inclinarse por una de ellas ya que no todas resultan idóneas al fin perseguido.
El error en la elección de la vía, es muy común, y acarrea desgaste y demoras innecesarias, como así también mayores costos.
Analizando las distintas opciones, en primer lugar, desde el espectro penal, hay que analizar si se configura el delito de usurpación establecido por el art. 181 inc. 1 del Código Penal de la Nación, que castiga a quien “…por violencia, amenazas, engaños, abusos de confianza o clandestinidad despojare a otro, total o parcialmente, de la posesión o tenencia de un inmueble o del ejercicio de un derecho real constituido sobre el, sea que el despojo se produzca invadiendo el inmueble, manteniéndose en él o expulsando a los ocupantes….”.-
En el supuesto en análisis, tratándose de un terreno baldío sin mejora alguna, el intruso no necesita de ejercer violencia para ingresar al inmueble, por cuanto normalmente la denuncia solo prosperará de acreditarse el accionar oculto, clandestino o por abuso de confianza para perpetrar el despojo.
La prueba de accionar clandestino y oculto –como actos realizados en ausencia de quien podía oponerse a los mismos-, resultan determinantes para el encuadre del caso.
Por cuanto, si el intruso ingresa al inmueble baldío sin violencia, construye el alambrado, construye una casilla y a la vista de los vecinos se presenta como el dueño del inmueble frente a todos, evidentemente la denuncia por usurpación no prosperará, al no haber podido acreditar los extremos que exige el tipo penal.
Descartada la vía penal, podremos utilizar los distintos remedios que nos otorga la ley civil. Dentro de ellos tenemos el juicio de desalojo, el interdicto de recobrar la posesión y la acción reivindicatoria.
El juicio de desalojo, regulado por el Art. 680 C.P.C.R.N., que expresa “La acción de desalojo procederá contra locatarios, sublocatarios, tenedores precarios, intrusos y cualesquiera otros ocupantes cuyo deber de restituir sea exigible”.
El desalojo tiene por objeto entonces, recuperar el uso y goce de un bien inmueble, de quien se encuentra ocupando sin título, en el caso en análisis, de quien reviste el carácter de simple intruso.
Es importante destacar, que el ocupante debe ser un simple tenedor, -quien reconoce en cabeza de otro la titularidad de dominio- sin pretensión posesoria. Ya que si el intruso manifiesta poseer a título de dueño y aporta elementos probatorios que acrediten prima facie tal carácter, el proceso de desalojo ya no será la vía adecuada.
En este sentido, el debate respecto del mejor derecho a la posesión excede el marco del juicio de desalojo.
Por cuanto, si el intruso, se desenvuelve como el dueño del inmueble y acredita la ejecución de actos conservatorios propios del carácter que invoca, deberemos recurrir a la vía de los interdictos o a la acción real de reivindicación a los fines de recobrar la posesión perdida.
Dentro de ellos contamos con el interdicto de recobrar la posesión – 614 C.P.C.C.R.N. Art. 614, que se trata de un remedio urgente que provee la ley a fin de que, quien la hubo perdido la recupere.
Para su procedencia hay que acreditar haber tenido la posesión o tenencia del inmueble y haber sido despojado de ella con violencia y clandestinidad.
Pero, es importante destacar, que el interdicto no podrá promoverse luego de transcurrido un año de producidos el desapoderamiento. Por supuesto, ese plazo debe computarse desde el momento en que el perjudicado tomó conocimiento del hecho.
Transcurrido el año, deberá optarse por la acción reivindicatoria, que tiene por objeto declarar en juicio la existencia del derecho real, obteniendo la restitución del inmueble y en su caso la reparación de los daños producidos.
Art. 2758 del Código Civil “La acción de reivindicación es una acción que nace del dominio que cada uno tiene de cosas particulares, por la cual el propietario que ha perdido la posesión, la reclama y la reivindica, contra aquel que se encuentra en posesión de ella.
Lo que se discute en el marco de este proceso es el “derecho a poseer” y no la posesión misma. Derecho, que en el caso del propietario, obviamente nace de su título.
Conclusión: Ante un acto de intrusión, debemos analizar cuidadosamente las distintas herramientas legales que nos otorga nuestra legislación, antes de decidir por alguna de ellas. El análisis del caso y su estrategia, nos evitará el desgaste y la pérdida de tiempo en el trámite, como así también la asunción de costas procesales innecesarias.
Dr. Leonardo E. Triventi.